Можно ли производить реконструкцию и/или снос зданий и сооружений, имеющих историческую ценность и являющихся объектами культурного наследия? Кто может осуществлять подобную реконструкцию? Кто (собственник или арендатор) и с кем (органы исполнительной власти ГИОП, ГАТИ) должен согласовывать реконструкцию и/или снос объектов культурного наследия? Последствия проведения такой реконструкции и/или сноса. Порядок проведения ремонтных и других видов работ (реставрационных) зданий и сооружений, имеющих историческую ценность и являющихся объектами культурного наследия.
Ответ
Снос объекта культурного наследия, включенного в реестр, запрещен. Данное правило установлено в ст.18 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ.
Реконструкцию, направленную на сохранение объекта культурного наследия (ремонтно-реставрационные работы, которые направлены на обеспечение физической сохранности ОКН) () может проводить любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Однако исполнитель таких работ обязательно должен иметь лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Такое правило установлено в статьи 45 Закона об ОКН - см. « ».
При этом, правовой режим использования объекта культурного наследия для собственника данного объекта определяется в т.ч. охранным обязательством. Ответственность за нарушение охранного обязательства для собственника объекта культурного наследия может заключаться в следующем.
- Взыскание неустойки (в виде пеней или штрафа);
- Обязание выполнить работы по сохранению принадлежащего собственнику объекта культурного наследия;
- Изъятие объекта культурного наследия (в т. ч. безвозмездное изъятие);
- Административная ответственность. См. более подробно: « ».
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .
«Собственник не может самостоятельно (без разрешения) производить изменения в ОКН
Собственник не может производить никаких пристроек к используемому памятнику истории и культуры и переделок памятника как снаружи, так и внутри его, или вести каких-либо земляных работ на территории памятника без специального письменного разрешения.
Любые работы в отношении объекта культурного наследия совершаются только с письменного разрешения органа по охране объектов культурного наследия и на основании документации, согласованной с ним. Даже если собственник решит установить перегородку в объекте культурного наследия без разрешения такого органа, его могут обязать ее демонтировать и произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа.
Пример из практики: собственник установил перегородку в ОКН без получения разрешения органа по охране объектов культурного наследия. По этой причине суд удовлетворил требование госоргана о демонтаже перегородки, освобождении помещения и обязании произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа*
На основании договора купли-продажи ЗАО «А.» приобрело право собственности на жилое помещение в доме, который являлся памятником истории и культуры.
Между государственным учреждением культуры «Н.» (далее - «ГУК «Н.») и ЗАО «А.» было заключено соответствующее охранное обязательство.
В результате проведенной ГУК «Н.» проверки содержания и использования памятника истории и культуры был выявлен факт использования ЗАО «А.» части помещения общего пользования - лестничной площадки первого этажа. По результатам проверки ЗАО «А.» было выдано предписание о демонтаже перегородки в помещении лестничной клетки и закладке дверного проема в помещения аптеки со стороны лестничной клетки.
В связи с невыполнением ЗАО «А.» данного предписания ГУК «Н.» обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «А.» о понуждении демонтировать перегородку в помещении лестничной площадки первого этажа; освободить данное помещение и произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа.
Суд иск удовлетворил, указав, что любые работы в отношении здания-памятника совершаются только с письменного разрешения органа по охране объектов культурного наследия и на основании документации, согласованной с органом по охране объектов культурного наследия ( , Закона об ОКН, ).
Согласно условиям охранного обязательства ЗАО «А.» было обязано «не производить пристроек и переделок памятника без согласования с госорганом; не производить без письменного разрешения госоргана внутренние работы по перепланировке помещений за счет перегородок и несущих конструкций; изменение внутреннего декоративного убранства интерьеров; не сооружать в местах общего пользования конструкций из металла, дерева и других материалов».
Суд указал, что нарушение ЗАО «А.» требований законодательства и условий охранного обязательства выразилось в использовании им общедомового имущества - лестничной площадки, изменении внутреннего интерьера здания-памятника. Тем более что фактическое наличие перегородки, установленной без согласования с уполномоченным государственным органом, подтверждалось материалами дела и не опровергалось ЗАО «А.» ( , отказано в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
Собственник обязан немедленно устранить за свой счет обнаруженные госорганом самовольные постройки или переделки
В случае если орган охраны ОКН обнаружит самовольные пристройки или переделки, искажающие первоначальный вид памятника, его территории и зон охраны, то собственник обязан немедленно их устранить за свой счет в срок, который определит ему орган охраны ОКН в соответствующем предписании.
Собственнику следует иметь в виду, что не всегда требования органа охраны ОКН о сносе самовольной пристройки бывают правомерными. Например, если была допущена ошибка в документах, фиксирующих параметры здания.
Пример из практики: суд отказал госоргану в иске о понуждении к сносу самовольной пристройки, поскольку спорный объект таковым не являлся ввиду того, что его размеры в договоре приватизации квартиры были указаны с ошибкой
Несколько собственников владели квартирой в здании - объекте культурного наследия. Как следовало из договора приватизации квартиры, в ее состав входила веранда площадью 1,9 кв. м. Однако фактическая площадь веранды составляла 8,97 кв. м, то есть в пять раз больше.
Комитет по охране культурного наследия Саратовской области (далее - Комитет) посчитал, что увеличенная веранда является самовольной постройкой и обратился в суд с иском к собственникам о понуждении к ее сносу в части, превышающей 1,9 кв. м. Комитет требовал также от собственников устранить препятствия, созданные для ООО «М.» (собственник помещений этажом ниже), который не может осуществлять ремонт своего помещения в соответствии с взятым на себя охранным обязательством.
Суд в иске отказал, сославшись на вступившее в силу решение мирового суда, который установил, что веранда не является самовольной постройкой. Дело в том, что агентство по приватизации при указании площади веранды в договоре приватизации применило понижающий коэффициент и вместо фактической площади веранды была указана площадь 1,9 кв. м. Кроме того, как указал суд, в инвентарном деле (абрисе) было указано на наличие веранды площадью 9,5 кв. м.
Суд также указал на то, что истец не представил доказательств того, что собственники препятствуют ООО «М.» осуществить ремонт принадлежащего ему помещения и что причиной разрушения данного помещения является веранда собственников, расположенная над ним ().
«Поскольку объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ представляют собой уникальную ценность для всего ее многонационального народа и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия, к работам с ними предъявляются особые требования, которые заказчику необходимо знать. Они установлены в «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об ОКН). Такие работы именуются в нем как «сохранение объекта культурного наследия».
Заказчику следует помнить о том, что за нарушение требований сохранения, использования и охраны объектов культурного наследия установлена ответственность как на федеральном уровне, так и на региональном.
Что такое сохранение объекта культурного наследия и какие работы входят в это понятие
Сохранение объекта культурного наследия (далее - ОКН) - это ремонтно-реставрационные работы, которые направлены на обеспечение физической сохранности ОКН (). Под сохранением ОКН понимаются следующие виды работ.*
1. Консервация ОКН.
Консервация ОКН - это работы, которые проводят, чтобы предотвратить ухудшение состояния ОКН без изменения его облика, дошедшего до настоящего времени, в том числе:
- научно-исследовательские;
- изыскательские;
- проектные;
- производственные;
- противоаварийные работы.
2. Ремонт памятника.
Ремонт памятника - это работы, которые проводят, чтобы поддержать памятник в эксплуатационном состоянии без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе:
- научно-исследовательские;
- изыскательские;
- проектные
- производственные работы.
Такое определение установлено в Закона об ОКН.
3. Реставрация памятника или ансамбля.
Реставрация памятника или ансамбля - это работы, которые проводят, чтобы выявить и сохранить историко-культурную ценность ОКН, в том числе:
- научно-исследовательские;
- изыскательские;
- проектные;
- производственные работы.
Такое определение установлено в Закона об ОКН.
4. Приспособление ОКН для современного использования.
Приспособление ОКН для современного использования - это работы, которые проводят, чтобы создать условия для современного использования ОКН без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе:
- реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов ОКН;
- научно-исследовательские;
- проектные;
- производственные работы.
Такое определение установлено в Закона об ОКН.
5. Научно-исследовательские работы.
6. Изыскательские работы.
7. Проектные работы.
8. Производственные работы.
9. Научно-методическое руководство.
10. Технический надзор.
Приведенные выше (п. 1-11) виды работ по сохранению ОКН указаны в статьи 40 Закона об ОКН.
12. Спасательные археологические полевые работы.
13. Воссоздание утраченного ОКН.
Отдельным видом работы закон выделяет работу по воссозданию утраченного ОКН. Воссоздание осуществляется посредством его реставрации в исключительных случаях:
- при особой исторической, архитектурной, научной, художественной, градостроительной, эстетической или иной значимости такого объекта;
- при наличии достаточных научных данных, необходимых для его воссоздания.
Такое правило установлено в статьи 47 Закона об ОКН.
Решение о воссоздании утраченного ОКН за счет средств федерального бюджета принимает Правительство РФ по представлению федерального органа охраны ОКН. Такое представление основывается на заключении историко-культурной экспертизы и должно быть согласовано с органом государственной власти субъекта РФ, определенным законом данного субъекта РФ, с учетом общественного мнения. В случае воссоздания памятника или ансамбля религиозного назначения учитывается мнение религиозных организаций ().
Выше приведены общие названия работ по сохранению объектов культурного наследия. Их более конкретные наименования указаны в , которое является приложением к , утвержденному (далее - Положение о лицензировании деятельности по сохранению ОКН). Данный документ конкретизирует работы, поскольку их проведение требует , а значит, более точного их описания.
Кто может проводить работы по сохранению ОКН
Работы по сохранению может проводить любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Однако исполнитель таких работ обязательно должен иметь лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Такое правило установлено в статьи 45 Закона об ОКН.
Порядок лицензирования деятельности по сохранению ОКН определяет .
Порядок проведения работ по сохранению ОКН
Для того чтобы провести работы по сохранению ОКН, заказчику таких работ необходимо получить:
- письменное на проведение таких работ;
- задание на их проведение, которое составляется с учетом мнения собственника ОКН либо пользователя ОКН.*
Такие правило установлено в статьи 45 Закона об ОКН.
Эти документы выдаются органом охраны ОКН. Прием документов, необходимых для их получения, и их выдача могут осуществляться через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг ().
Выдача задания и разрешения на проведение работ, а также согласование проектной документации на их проведение осуществляются:
- в отношении ОКН федерального значения - органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области охраны ОКН, в соответствии с разграничением полномочий, предусмотренным в статьях и Закона об ОКН (например, в Москве это департамент культурного наследия г. Москвы);
- в отношении ОКН регионального значения и ОКН местного (муниципального) значения, выявленных ОКН - в порядке, установленном законом субъекта РФ или муниципальным правовым актом.
Такое правило установлено в статьи 45 Закона об ОКН.*
Какими нормативными актами необходимо руководствоваться заказчику, чтобы получить задание и разрешение на проведение работ
Это зависит от того, входит ли ОКН в специальный , установленный Правительством РФ, или нет.
Кроме того, для ОКН регионального значения порядок предоставления указанной услуги устанавливается соответствующим нормативным правовым актом субъекта. Например, в Москве это (приложение 1 к ).
Сможет ли заказчик потребовать от подрядчика получить разрешение на проведение работ, если такая обязанность подрядчика предусмотрена в договоре
Сможет только в том случае, если региональным законом не предусмотрено иное.
Дело в том, что если в договоре подряда предусмотрена обязанность подрядчика получить разрешение на проведение работ, а согласно региональному закону разрешение должен получить заказчик, то действовать будет региональное законодательство. Заказчик в случае отсутствия разрешения на работы не сможет ссылаться на договор подряда.
Пример из практики: суд отказался признать незаконным и отменить постановление о привлечении ТСЖ к административной ответственности за проведение работ на объекте культурного наследия без разрешения, несмотря на то что обязанность по его получению была закреплена за подрядчиком работ
Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - Комитет) провел проверку ТСЖ, в ходе которой установил факт ведения строительных работ на объекте культурного наследия без своего разрешения. В связи с этим Комитет вынес постановление о привлечении ТСЖ к административной ответственности по Кодекса РФ об административных правонарушениях.
ТСЖ обратилось в суд с заявлением об отмене и признании незаконным постановления. ТСЖ в обоснование незаконности данного постановления ссылался на договор с подрядчиком, в котором было установлено, что разрешение на проведение работ должен был получить подрядчик, а не заказчик (ТСЖ). Суд указал, что такое условие договора противоречит «Об охране объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге», который возлагает обязанность получить разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия именно на пользователя объекта культурного наследия (в данном случае ТСЖ). На этом основании суд отказал ТСЖ в удовлетворении его заявления ().
Заказчик получил задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия. Впоследствии он заключил договор с подрядчиком о выполнении работ, которые по своей формулировке не соответствовали тем работам, которые были указаны в задании. Вправе ли на этом основании орган охраны ОКН, выдавший задание, отказать заказчику в выдаче разрешения на проведение работ по сохранению ОКН
Если заказчик выполнил все необходимые действия в соответствии с законом и регламентом этого органа, то такой орган не вправе отказывать ему в выдаче разрешения, мотивируя это тем, что работы, предусмотренные в договоре с подрядчиком, по своей формулировке не совпадают с формулировками работ, указанных в задании».
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Реконструкция объектов культурного наследия должна производиться с особой тщательностью. Они охраняются государством, поэтому даже незначительные изменения в планировке, дизайне, техническом переоснащении часто требуют длительного согласования и не всегда проходят утверждение. Нередко данные изменения объявляются «самостроем». В таких случаях Прокуратура и Арбитражный суд выносят решения о приостановлении ремонтно-восстановительных работ.
Для проведения реконструкции данных объектов необходимо получение разрешения подразделения Министерства культуры соответствующего регионального субъекта.
Законодательная база осуществления реконструкционных работ
Мероприятия по реконструкции объектов культурного наследия выполняются в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса России, регламентирующей порядок выдачи разрешения на проведение подобных работ. В соответствии с этим документом, а также согласно п.1 45-й Статьи ФЗ о зданиях, входящих в Фонд культурного наследия, для проведения реконструкционных мероприятий требуется письменное разрешение соответствующего государственного органа. Однако оно необходимо только при увеличении общей используемой площади, высотности и/или этажности здания.
Если реконструкционные мероприятия существенным образом изменяют облик здания, или к нему добавляются современные пристройки, оно, согласно статьи 222 ГК РФ, приравнивается к новому объекту. В этом случае тоже необходимо разрешение Министерства культуры РФ или его подразделений в соответствующих регионах.
ЭкономСтройСервис - участник СРО
Наша компания является членом профильной СРО, что гарантирует финансовую ответственность перед клиентами и длительность существования организации на рынке. «ЭкономСтройСервис» обладает допуском ко всем требуемым работам и осуществляет их самостоятельно.
Последовательность проведения восстановительных работ
- Получение заключения о необходимости реконструкции объекта культурного наследия;
- Разработка проектной документации в соответствии с ТЗ;
- При необходимости - укрепление фундамента ;
- Реконструкция стен, кровли, перекрытий;
- Монтаж или ремонт инженерных коммуникаций - вентиляции, кондиционирования, отопления, водоснабжения , канализации;
- Проведение внутренних или наружных восстановительных работ по отделке стеновых покрытий;
- Сдача объекта надзорным органам.
Помимо этого, в соответствии с проектной документацией, в состав реконструкционных работ может входить облагораживание соседней с объектом культурного наследия территории.
Компания «ЭкономСтройСервис» предлагает проведение капитального ремонта зданий и сооружений различного профиля, в том числе официально входящих в фонд культурного наследия. Наши специалисты выполняют работы профессионально, в согласованные с заказчиком сроки. Оснащенность специальными инструментами и высокое мастерство наших сотрудников гарантирует сохранение первозданного облика реконструируемых объектов.
Выдача разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, выявленного объекта культурного наследия
Условия получения услуги в ОИВ
Кто может обратиться за услугой:
Юридические лица
Индивидуальный предприниматель
имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия
Стоимость услуги и порядок оплаты:
Бесплатно
Перечень необходимых сведений:
Заявление о выдаче разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия (научно-исследовательские и изыскательские работы на объекте культурного наследия) (оригинал, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Представляется для получения разрешения в случае проведения научно-исследовательских и изыскательских работ на ОКН.
Заявление о выдаче разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия (реставрация объекта культурного наследия, воссоздание утраченного объекта культурного наследия, приспособление объекта культурного наследия для современного использования) (оригинал, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Представляется для получения разрешения в случае проведения работ по реставрации ОКН, воссоздания утраченного ОКН, приспособления ОКН для современного использования.
Заявление о выдаче разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия (консервация, противоаварийные работы на объекте культурного наследия) (оригинал, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Представляется для получения разрешения в случае проведения работ по консервации, противоаварийных работ на ОКН.
Заявление о выдаче разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия (ремонт объекта культурного наследия) (оригинал, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Представляется для получения разрешения в случае проведения ремонтных работ на ОКН.
Документ, удостоверяющий личность лица, подающего заявление (оригинал, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя на подачу заявления и документов, необходимых для предоставления государственной услуги, от имени заявителя (при подаче заявления подписанного заявителем) (оригинал, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя на подписание заявления от имени заявителя (при подаче заявления, подписанного представителем заявителя) (оригинал, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Копия договора на разработку проектной документации по сохранению объекта культурного наследия (на проведение научно-исследовательских и изыскательских работ) заявителем (заверенная копия, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Графический план (схемы) с обозначением мест проведения натурных исследований в виде шурфов и зондажей, подписанный заявителем (оригинал, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Копии титульных листов проектной документации со штампом о ее согласовании или копия письма о согласовании проектной документации соответствующим органом охраны объектов культурного наследия (заверенная копия, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Копия договора подряда на проведение заявителем реставрации объекта культурного наследия, приспособления объекта культурного наследия для современного использования со всеми изменениями и дополнениями, приложениями, существующими на момент подачи заявления (при наличии) (заверенная копия, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Копия договора на проведение авторского надзора и (или) копия приказа о назначении ответственного лица за проведение авторского надзора и копия приказа о назначении ответственного лица за проведение научного руководства (заверенная копия, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Копия договора на проведение технического надзора и (или) копия приказа о назначении ответственного лица за проведение технического надзора (заверенная копия, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Проектная документация (рабочая) на проведение консервации, противоаварийных работ, подписанная уполномоченными лицами (оригинал, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Копия договора подряда на проведение заявителем консервации, противоаварийных работ со всеми изменениями и дополнениями, приложениями, существующими на момент подачи заявления (при наличии) (заверенная копия, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Копия приказа подрядной организации о назначении состоящих с данной организацией в трудовых отношениях и аттестованных Министерством культуры Российской Федерации специалистов ответственными за организацию проведения соответствующих их специальности работ по реставрации, указанных в утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 19 апреля 2012 г. N 349 (копия, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Копия договора подряда на проведение заявителем ремонтных работ (в целях поддержания в эксплуатационном состоянии объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны) со всеми изменениями и дополнениями, приложениями, существующими на момент подачи заявления (при наличии) (заверенная копия, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Проектная документация (рабочая) либо рабочие чертежи на проведение локальных ремонтных работ с ведомостью объемов (перечнем, описью) таких работ, согласованная с заказчиком (оригинал, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Сроки предоставления услуги
15 рабочих дней
Результат оказания услуги
Выдается:
- Разрешение на проведение работ по сохранению ОКН регионального значения (рабочий документ, 1 шт.)
Формы получения
Через законного представителя
- Осуществлял ли застройщик строительство новой недвижимости в границах объекта культурного наследия или реконструкцию существующего здания;
- Если застройщик осуществлял реконструкцию объекта культурного наследия, привели ли работы к возникновению нового объекта;
- Предпринимал ли застройщик меры, направленные на получение такого разрешения и какое решение вынес уполномоченный орган;
- Иные обстоятельства.
Вы можете в органы исполнительной власти города Москвы в рамках досудебного обжалования.
Досудебный (внесудебный) порядок обжалования решений
и (или) действий (бездействия) Департамента, его должностных
лиц, государственных гражданских служащих
1. Заявитель имеет право подать в досудебном (внесудебном) порядке жалобу на принятые (совершенные) при предоставлении государственной услуги решения и (или) действия (бездействие) Департамента, его должностных лиц, государственных гражданских служащих.
2. Подача и рассмотрение жалоб осуществляется в порядке, установленном главой 2.1 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", Положением об особенностях подачи и рассмотрения жалоб на нарушение порядка предоставления государственных услуг города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП "О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве", настоящим Регламентом.
3. Заявители могут обратиться с жалобами в случаях:
3.1. Нарушения срока регистрации запроса (заявления) и иных документов, необходимых для предоставления государственных услуг, а также порядка оформления и выдачи расписки
в получении запроса и иных документов (информации) от заявителя.
3.2. Требования от заявителя:
3.2.1. Документов или информации либо осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы для предоставления государственных услуг, в том числе документов, получаемых с использованием межведомственного информационного взаимодействия.
3.2.2. Обращения за предоставлением услуг, не включенных в утвержденный Правительством Москвы перечень услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления государственных услуг.
3.2.3. Внесения платы за предоставление государственной услуги, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
3.2.4. Документов или информации, отсутствие и (или) недостоверность которых
не указывались при первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги,
за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона
от 27 июля 2010 г. № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг.
3.3. Нарушения срока предоставления государственной услуги.
3.4. Отказа заявителю:
3.4.1. В приеме документов, представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы для предоставления государственной услуги, по основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
3.4.2. В предоставлении государственной услуги по основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
3.4.3. В исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо в случае нарушения установленного срока таких исправлений.
3.5. Иных нарушений порядка предоставления государственной услуги, установленного нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
4. Жалобы на решения и (или) действия (бездействие) должностных лиц, государственных гражданских служащих Департамента рассматриваются его руководителем (уполномоченным заместителем руководителя).
Жалобы на решения и (или) действия (бездействие) руководителя Департамента, в том числе на решения, принятые им или его заместителем по поступившим в досудебном (внесудебном) порядке жалобам, рассматриваются вышестоящим органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с пунктами 5.6, 6 приложения 6 к постановлению Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП "О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве".
5. Жалобы могут быть поданы в органы исполнительной власти города Москвы, уполномоченные на их рассмотрение в соответствии с настоящим Регламентом (далее - органы, уполномоченные на рассмотрение жалоб), в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме одним из следующих способов:
5.1. При личном обращении заявителя (представителя заявителя).
5.2. Почтовым отправлением.
5.3. С использованием официальных сайтов органов, уполномоченных на рассмотрение жалоб, в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
6. Жалоба должна содержать:
6.1. Наименование уполномоченного на рассмотрение жалобы органа либо должность и (или) фамилию, имя и отчество (при наличии) соответствующего должностного лица, которому направляется жалоба.
6.2. Наименование органа исполнительной власти города Москвы либо должность и (или) фамилию, имя, отчество (при наличии) должностного лица, государственного гражданского служащего, решения и (или) действия (бездействие) которых обжалуются.
6.3. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя - физического лица, в том числе зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя - юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю.
6.4. Дату подачи и регистрационный номер запроса (заявления) на предоставление государственной услуги (за исключением случаев обжалования отказа в приеме запроса и его регистрации).
6.5. Сведения о решениях и (или) действиях (бездействии), являющихся предметом обжалования.
6.6. Доводы, на основании которых заявитель не согласен с обжалуемыми решениями и (или) действиями (бездействием). Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.
6.7. Требования заявителя.
6.8. Перечень прилагаемых к жалобе документов (при наличии).
6.9. Дату составления жалобы.
7. Жалоба должна быть подписана заявителем (его представителем). В случае подачи жалобы при личном обращении заявитель (представитель заявителя) должен представить документ, удостоверяющий личность.
Полномочия представителя на подписание жалобы должны быть подтверждены доверенностью, оформленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Полномочия лица, действующего от имени организации без доверенности на основании закона, иных нормативных правовых актов и учредительных документов, подтверждаются документами, удостоверяющими его служебное положение, а также учредительными документами организации.
Статус и полномочия законных представителей физического лица подтверждаются документами, предусмотренными федеральными законами.
8. Поступившая жалоба подлежит регистрации в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления.
9. Максимальный срок рассмотрения жалобы составляет 15 рабочих дней со дня ее регистрации. Срок рассмотрения жалобы составляет 5 рабочих дней со дня ее регистрации в случаях обжалования заявителем:
9.1. Отказа в приеме документов.
9.2. Отказа в исправлении опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.
9.3. Нарушения срока исправлений опечаток и ошибок.
10. По результатам рассмотрения жалобы принимается решение об удовлетворении жалобы (полностью или в части) либо об отказе в удовлетворении жалобы.
11. Решение должно содержать:
11.1. Наименование органа, рассмотревшего жалобу, должность, фамилию, имя, отчество (при наличии) должностного лица, принявшего решение по жалобе.
11.2. Реквизиты решения (номер, дату, место принятия).
11.3. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя - физического лица, в том числе зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя - юридического лица.
11.4. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства представителя заявителя, подавшего жалобу от имени заявителя.
11.5. Способ подачи и дату регистрации жалобы, ее регистрационный номер.
11.6. Предмет жалобы (сведения об обжалуемых решениях, действиях, бездействии).
11.7. Установленные при рассмотрении жалобы обстоятельства и доказательства, их подтверждающие.
11.8. Правовые основания для принятия решения по жалобе со ссылкой на подлежащие применению нормативные правовые акты Российской Федерации и города Москвы.
11.9. Принятое по жалобе решение (вывод об удовлетворении жалобы или об отказе в ее удовлетворении).
11.10. Информацию о действиях, осуществляемых Департаментом в целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании государственной услуги,
а также извинения за доставленные неудобства и информацию о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения государственной услуги (в случае удовлетворения жалобы) либо аргументированные разъяснения о причинах принятого решения (в случае отказа в удовлетворении жалобы).
11.11. Порядок обжалования решения.
11.12. Подпись уполномоченного должностного лица.
12. Решение оформляется в письменном виде с использованием официальных бланков.
13. К числу указываемых в решении мер по устранению выявленных нарушений в том числе относятся:
13.1. Отмена ранее принятых решений (полностью или в части).
13.2. Обеспечение приема и регистрации запроса, оформления и выдачи заявителю расписки (при уклонении или необоснованном отказе в приеме документов и их регистрации).
13.3. Обеспечение оформления и выдачи заявителю результата предоставления государственной услуги (при уклонении или необоснованном отказе в предоставлении государственной услуги).
13.4. Исправление опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.
13.5. Возврат заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
14. Орган, уполномоченный на рассмотрение жалобы, отказывает в ее удовлетворении в случаях:
14.1. Признания обжалуемых решений и (или) действий (бездействия) законными, не нарушающими прав и свобод заявителя.
14.2. Подачи жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
14.3. Отсутствия у заявителя права на получение государственной услуги.
14.4. Наличия:
14.4.1. Вступившего в законную силу решения суда по жалобе заявителя с тождественными предметом и основаниями.
14.4.2. Решения по жалобе, принятого ранее в досудебном (внесудебном) порядке в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы (за исключением случаев обжалования ранее принятых решений в вышестоящий орган).
15. Жалоба подлежит оставлению без ответа по существу в случаях:
15.1. Наличия в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностных лиц, а также членов их семей.
15.2. Если текст жалобы (его часть), фамилия, почтовый адрес и адрес электронной почты не поддаются прочтению.
15.3. Если в жалобе не указаны фамилия заявителя (представителя заявителя) или почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым должен быть направлен ответ.
15.4. Если в орган, уполномоченный на рассмотрение жалобы, поступило ходатайство заявителя (представителя заявителя) об отзыве жалобы до вынесения решения по жалобе.
16. Решение об удовлетворении жалобы или об отказе в удовлетворении жалобы направляется заявителю (представителю заявителя) в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем его принятия, по почтовому адресу, указанному в жалобе. По желанию заявителя решение также направляется на указанный в жалобе адрес электронной почты (в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного должностного лица). В таком же порядке заявителю (представителю заявителя) направляется решение по жалобе, в которой для ответа указан только адрес электронной почты, а почтовый адрес отсутствует или не поддается прочтению.
17. В случае оставления жалобы без ответа по существу заявителю (его представителю) направляется в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем регистрации жалобы, письменное мотивированное уведомление с указанием оснований (за исключением случаев, когда в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном для направления решения по жалобе.
18. Жалоба, поданная с нарушением правил о компетенции, установленных пунктом 5.4 настоящего Регламента, направляется в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем ее регистрации, в орган, уполномоченный на рассмотрение жалобы, с одновременным письменным уведомлением заявителя (его представителя) о переадресации жалобы (за исключением случаев, когда в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном для направления решения по жалобе.
19. Подача жалобы в досудебном (внесудебном) порядке не исключает права заявителя (представителя заявителя) на одновременную или последующую подачу жалобы в суд.
20. Информирование заявителей о судебном и досудебном (внесудебном) порядке обжалования решений и (или) действий (бездействия), совершенных при предоставлении государственной услуги, должно осуществляться путем:
20.1. Размещения соответствующей информации на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы и стендах в местах предоставления государственной услуги.
20.2. Консультирования заявителей, в том числе по телефону, электронной почте, при личном приеме.
21. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, наделенное полномочиями по рассмотрению жалобы, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в органы прокуратуры.
2. Прекращение или приостановление действия одного или нескольких документов, необходимых для предоставления государственной услуги.
3. Заявителем представлен неполный комплект документов, подлежащих обязательному представлению заявителем.
4. Представленные документы содержат недостоверные и (или) противоречивые сведения.
5. Заявление подписано и (или) подано неуполномоченным на то лицом.
6. Обращение за предоставлением государственной услуги лица, не являющегося получателем государственной услуги в соответствии с Регламентом предоставления услуги.
7. Обращение заявителя за государственной услугой, предоставление которой не осуществляется Департаментом либо осуществляется в соответствии с иными административными регламентами предоставления государственных услуг.
Основания для отказа в предоставлении услуги
1. Основания для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, в случае, если они выявлены после приема заявления и иных документов, необходимых для предоставления государственной услуги.
2. Виды работ, указанные в заявлении о выдаче разрешения, не соответствуют ранее согласованной проектной документации по сохранению объекта культурного наследия.
3. Приостановление деятельности (ликвидация) юридического лица - заявителя.
4. Отсутствие у заявителя лицензии на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия либо виды работ, указанные в заявлении о выдаче Разрешения, отсутствуют в лицензии заявителя на право осуществлять такие работы.
5. Несоответствие документов требованиям статей 5.1, 36, 40, 41, 42, 45, 47.2, 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
МКД - объект культурного наследия (Емельянова Е.В.)
Дата размещения статьи: 13.12.2014
Если МКД или его части являются объектом культурного наследия, на управляющего это налагает дополнительные обязательства. Теперь в законе произошли изменения, конкретизирующие обязанности собственников помещений в доме и прописывающие порядок участия управляющего в сохранении объекта культурного наследия. Внесли ли они ясность в вопрос о роли УК в сохранении объекта культурного наследия?
Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ (он вступит в силу с 22.01.2015, за исключением отдельных положений) был существенно изменен Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" (далее - Закон N 73-ФЗ). Рассмотрим лишь те поправки, которые касаются или могут коснуться работы управляющих МКД.
Данный Закон не изменяет общих правил гражданского законодательства о том, что собственник объекта несет бремя его содержания, а расширяет их. В силу ч. 4 ст. 48 Закона N 73-ФЗ (утратит силу с 22.01.2015) собственник объекта культурного наследия принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований. Все эти требования указываются в охранном обязательстве и являются обременениями права собственности. На основании комплексного анализа этих норм и положений жилищного законодательства правоприменители приходят к выводу, что управляющий МКД принимает на себя обязательства не только по содержанию общего имущества, но и по сохранению МКД как объекта культурного наследия.
В 2015 г. в Законе N 73-ФЗ появится новая ст. 56.1, устанавливающая особенности государственной охраны объекта культурного наследия, являющегося жилым помещением или МКД. Прежде чем перейти к этой норме, перечислим обязательные требования к собственникам (владельцам) объектов.
Обращаем особое внимание, что в действующей редакции Закона N 73-ФЗ не расшифровываются требования к содержанию и использованию общего имущества. Этот пробел будет исправлен путем введения специальной ст. 47.3. Во-первых, целью содержания и использования объекта культурного наследия, включенного в реестр, а также выявленного объекта культурного наследия является поддержание его в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта. Во-вторых, при содержании и использовании объекта лица, о которых сказано в п. 11 ст. 47.6 (в отношении МКД - в ст. 56.1), обязаны (перечислим только актуальные для МКД требования):
- осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;
- не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для его сохранности;
- не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;
- обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия;
- незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных им повреждениях, авариях или иных обстоятельствах, причинивших вред объекту или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия;
- не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.
Отдельно отмечено, что собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или его части в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны. В этом смысле Закон N 73-ФЗ не вступает в противоречие с жилищным законодательством, которое детально регулирует требования к содержанию МКД независимо от их отнесения к объектам культурного наследия. Однако при выполнении мероприятий по содержанию общего имущества нужно помнить об ограничениях (не изменять предмет охраны) и дополнительных требованиях (незамедлительно уведомлять орган охраны объектов культурного наследия о повреждениях и угрозе причинения вреда).
Сохранение объекта
Содержание и использование объекта культурного наследия следует отличать от его сохранения, под которым понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и, главное, сохранение историко-культурной ценности объекта. Сохранение включает в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за выполнением этих работ (п. 1 ст. 40 Закона N 73-ФЗ в новой редакции).
Ранее мы разбирались с составом работ по сохранению объекта культурного наследия. Считаем необходимым вкратце повторить, что понимается под каждым видом работ:
- консервация имеет целью предотвращение ухудшения состояния объекта без изменения дошедшего до настоящего времени облика указанного объекта и без изменения предмета охраны, включая комплекс противоаварийных работ по защите объекта культурного наследия, которому угрожает быстрое разрушение;
- цель ремонта - поддержание в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны;
- реставрация проводится, чтобы выявить и сохранить историко-культурную ценность объекта культурного наследия (для выявленного объекта обязательные требования не включают требование о проведении реставрации);
- приспособление объекта культурного наследия для современного использования - работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия, включая реставрацию представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта.
Согласно п. 2 новой ст. 47.2 Закона N 73-ФЗ состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, сроки (периодичность) их проведения определяются органом охраны объектов культурного наследия с учетом мнения собственника или иного законного владельца объекта на основании составленного органом охраны акта технического состояния объекта с учетом вида объекта, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования (п. 2 ст. 47.2 Закона N 73-ФЗ).
Все указанные работы выходят за рамки содержания и относятся к текущему или капитальному ремонту, реконструкции. Работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся в особом порядке - на основании проектной документации, по согласованию с органом охраны, при наличии специальной лицензии и т.п. Сказанное полностью справедливо и для МКД, признанного объектом культурного наследия. Поэтому управление таким домом накладывает на УК, ТСЖ особые обязательства.
Охранное обязательство собственника объекта, включенного в реестр
В Законе N 73-ФЗ появится еще одна новая ст. 47.6, полностью посвященная охранному обязательству собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр.
Во-первых, в охранное обязательство включаются требования, предусмотренные п. п. 1 - 3 ст. 47.3, то есть требования к содержанию и использованию объекта, указанные выше.
Во-вторых, охранным обязательством устанавливаются требования:
- к сохранению объекта (ст. 47.2);
- к содержанию и использованию объекта культурного наследия в случае угрозы ухудшения его состояния (п. 4 ст. 47.3);
- к обеспечению доступа к объекту (ст. 47.4);
- к размещению наружной рекламы на объектах культурного наследия, их территориях, в случае если ее размещение допускается в соответствии с законодательством РФ.
При необходимости органы охраны объектов культурного наследия вправе устанавливать дополнительные требования. При этом за собственником остается право обжаловать в суд требования, предусмотренные охранным обязательством (п. 3 ст. 47.6 Закона N 73-ФЗ).
Кто обязан выполнять охранные обязательства?
Согласно п. 11 ст. 47.6 Закона N 73-ФЗ содержащиеся в охранном обязательстве требования в отношении МКД, жилого или нежилого помещения в нем должны выполнять лица, указанные в ст. 56.1 данного Закона.
Об обязанностях бывшего наймодателя
Данная статья начинается с утверждения о том, что обязательства собственников жилых помещений, приватизированных гражданами в домах, требовавших капитального ремонта, по выполнению требований к сохранению объекта культурного наследия определяются с учетом обязанности бывшего наймодателя помещения проводить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами жилищного законодательства. Это положение новой редакции Закона N 73-ФЗ имеет, пожалуй, самое важное значение для граждан, владеющих помещениями в домах, признанных объектами культурного наследия.
Статья 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" гласит: за бывшим наймодателем сохраняется обязанность проводить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Закон не предлагает механизмов реализации этой обязанности бывшего собственника жилищного фонда.
В настоящее время капитальный ремонт МКД проводится по новой схеме: дома включаются в региональные программы капитального ремонта, формируется фонд капитального ремонта за счет средств собственников помещений. МКД, являющиеся объектами культурного наследия, не исключены Жилищным кодексом из региональных программ. Более того, согласно ч. 3 ст. 168 ЖК РФ в первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в них, при условии что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта. Судьи на местах удовлетворяют иски жильцов к местным администрациям о проведении капитального ремонта. Некоторые эксперты предлагают включать МКД, которые обязан ремонтировать бывший наймодатель за счет своих средств, в специальный раздел региональной программы.
Одновременно, если физический износ основных конструктивных элементов МКД превышает 70%, а стоимость работ в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений превышает установленную региональными властями, субъект РФ имеет право не включать такие дома в региональную программу (п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ), но тогда он обязан определить порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством РФ и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещении и нанимателей жилых помещении по договорам социального найма в этих домах. На практике власти некоторых субъектов РФ выделяют субсидии непосредственно региональному оператору на финансирование мероприятий по сохранению МКД - объектов культурного наследия вне рамок региональных программ.
В конечном итоге представляется, что собственники жилых помещений вправе в судебном порядке обжаловать включение в охранное обязательство требований к сохранению объекта, которые обязан выполнять бывший наймодатель.
О зависимости между предметом охраны и обязанным лицом
В зависимости от предмета охраны требования к содержанию и сохранению объекта культурного наследия могут быть установлены в отношении МКД в целом, жилых и нежилых помещений в нем, а также общего имущества собственников помещений в МКД. От этого будет зависеть, кто должен выполнять охранные обязательства. Представим соответствующие предписания из п. 3 ст. 56.1 Закона N 73-ФЗ в виде таблицы.
|
Охранные обязательства содержат требования в отношении: |
Охранные обязательства подлежат выполнению: |
|
Жилых помещений в МКД |
Собственниками жилых помещений |
|
Жилого помещения в МКД, занимаемого по договору социального найма |
Нанимателем помещения |
|
Жилых и нежилых помещений специализированного жилищного фонда |
Лицами, к компетенции которых относится принятие решений о предоставлении гражданам указанных помещений |
|
Общего имущества МКД, находящегося в государственной или муниципальной собственности |
Наймодателем помещения по договору социального найма |
|
МКД в целом |
Всеми собственниками помещений в МКД либо (по решению их общего собрания, принятому не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД) управляющей организацией, ТСЖ, жилищным кооперативом, осуществляющими управление МКД |
|
Общего имущества МКД, все жилые помещения которого находятся в частной собственности |
Обратим внимание на последний пункт, но прежде сделаем такое замечание. Если в доме только часть помещений находятся в частной собственности, а остальные - в государственной или муниципальной и охранные обязательства заключаются в требованиях к общему имуществу, все равно следует определять обязанных лиц так же, как в случае, если бы все помещения принадлежали частным лицам. Иного Закон не предполагает.
Теперь перейдем непосредственно к лицам, которые обязаны выполнять требования к содержанию и сохранению общего имущества и МКД в целом. По умолчанию это собственники помещений в МКД. И это единственно возможный вариант, когда они сами управляют домом (напомним, что теперь только в небольших (не более 16 квартир) домах может быть реализовано непосредственное управление). Если же домом управляет УК, ТСЖ, ЖК, то, как следует из п. 3 ст. 56.1 Закона N 73-ФЗ, собственники помещений на общем собрании квалифицированным большинством голосов могут принять решение о возложении на управляющего обязанности выполнять охранные обязательства.
Здесь возникает несколько вопросов.
Во-первых, не расходится ли с общими правилами жилищного законодательства положение о передаче полномочий управляющему по особому решению общего собрания? Мы знаем, что УК, приняв на себя управление домом, должна выполнять все мероприятия по содержанию и ремонту общего имущества, обязательные в силу закона, тем самым обеспечивая нормативное состояние общего имущества. Для возложения на управляющего этих обязательств не нужно специальных решений, условий договора управления. Данные обстоятельства достаточны для судов, которые на основании действующей редакции Закона N 73-ФЗ признают законными предписания, выданные УК, о проведении тех или иных работ по сохранению МКД - объекта культурного наследия. Но, вспомним, охранное обязательство устанавливает требования не только к сохранению, но и к содержанию объекта. Здесь уже нельзя отрицать, что содержание общего имущества - это безусловная задача управляющего домом.
Если представить, что собственники помещений не принимали соответствующего решения, выходит, что при наличии в доме управляющего собственники своими силами обязаны выполнять охранные обязательства: согласовывать перечень и сроки необходимых работ с органом охраны, нанимать подрядчика со специальной лицензией и т.д. Однако достаточно открыть Правила осуществления деятельности по управлению МКД, и становится понятно, что все перечисленные действия представляют собой стандарты управления, обязательные к исполнению управляющим.
Добавим, что в ЖК РФ есть похожая норма: общее собрание вправе выбрать лицо, которое от имени собственников будет заключать договор о передаче элементов общего имущества в пользование третьих лиц (п. 3.1 ч. 2 ст. 44). Таким лицом может быть любой гражданин или организация, а не только управляющий домом. Причем выбранное лицо вправе отказаться от возложения на него соответствующих полномочий. Может ли УК отказаться от обязанности выполнять мероприятия по содержанию и сохранению общего имущества и МКД в целом, если собственники примут соответствующее решение? По мнению автора, вряд ли. То есть мероприятия по содержанию и сохранению дома - это обязательные, а не дополнительные работы и услуги, от них управляющий не может отказаться, если заключил договор управления домом.
Вместе с тем нужно признать, что наличие в п. 3 ст. 56.1 Закона N 73-ФЗ упоминания о необходимости принятия решения общим собранием может стать для УК своеобразной индульгенцией, снимающей ответственность. Автору остается признать: несмотря на долгие дебаты вокруг законопроекта, его окончательные формулировки все-таки не внесли ясность в проблемные вопросы.
Во-вторых, следует прояснить вопрос финансирования выполнения охранных обязательств. Принимая дом в управление, УК должна иметь возможность оценить его состояние и стоимость необходимых работ, источники их финансирования и, исходя из этого, предложить размер платы для собственников помещений. Очевидно, что взимать с жильцов можно только плату, пропорциональную их обязательствам в части содержания и сохранения объекта культурного наследия. Те работы, которые должен финансировать бывший наймодатель, не должны оплачиваться собственниками помещений. Все сказанное касается содержания общего имущества и текущего ремонта. Установление взносов на капитальный ремонт вне компетенции управляющего (он может лишь обосновать увеличенный размер взносов по сравнению с установленным законодательно).
Обязан ли управляющий МКД выполнять мероприятия по сохранению дома, признанного объектом культурного наследия? Если читать новую редакцию Закона N 73-ФЗ в отрыве от жилищного законодательства, то он обязан делать это только при наличии решения общего собрания собственников помещений, принятого квалифицированным большинством голосов. Если же вспомнить нормативные документы, регулирующие деятельность по управлению МКД, и правоприменительную практику, то можно прийти к выводу, что управляющий должен проводить указанные мероприятия всегда.
Главной новеллой для собственников помещений в домах - объектах культурного наследия стало исключение из их охранных обязательств требований к сохранению объекта в части капитального ремонта, который должен проводить бывший наймодатель приватизированных жилых помещений.
Ситуация: арендатор помещения в одном из объектов культурного наследия реконструировал его (организовал отдельный вход в здание). После проведенной прокуратурой и Госстройнадзором проверки, администрация района обратилась в арбитражный суд с требованием о приведении самовольной постройки в первоначальное состояние. Поводом для иска стало отсутствие разрешения Министерства культуры МО.
Вопрос: требуется ли разрешение Министерства культуры или иного органа на реконструкцию недвижимости, расположенной в охранной зоне объекта культурного наследия.
Ответ: постройка, созданная без получения необходимых разрешений, признается самовольной.
Обоснование ответа: О строительстве без разрешения VERDICTO уже писало. В самом узком смысле имеется ввиду разрешение на строительство/реконструкцию объекта капительного строительства (статья 51 Градостроительного кодекса РФ). Однако, формулировка 222 статьи Гражданского кодекса РФ в контексте судебной практики дает более широкое представление о том, какие «необходимые разрешения» могут потребоваться застройщику для начала строительства.
Например, согласно п. 1 ст. 45 федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» ремонтно-реставрационные работы, проводимые в отношении объекта культурного наследия, проводятся только на основании письменного разрешения уполномоченного органа. В результате проведения таких работ на объекте культурного наследия может произойти изменение его высоты, количества этажей, площади или объема. Такие изменения в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса признаются реконструкцией объекта.
По общему правилу, если в результате реконструкция привела к возникновению нового объекта, на него распространяются положения ст. 222 ГК РФ. Таким образом, объект культурного наследия, реконструированный без разрешения уполномоченного органа государственной власти, может быть признан самовольным (со всеми вытекающими последствиями).
Такая правовая позиция находит свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 10.04.2015 г. № 309-ЭС15-3816 по делу № А34-4281/2013. Судья Верховного Суда Борисова Е.Е., вынося указанное определение указала: «установлено, что предприниматель на части территории объекта культурного наследия самовольно провел работы по демонтажу двухэтажного деревянного пристроя с восточной стороны здания и устройству крытого эвакуационного выхода из помещений второго этажа. Поскольку возведение пристроев к объекту культурного наследия произведено предпринимателем без получения разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, суды признали их самовольной постройкой, которая в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит сносу».
Таким образом, проблема получения дополнительных разрешений актуальна для собственников недвижимости, расположенных в границах объектов культурного наследия. Перестройка таких объектов требует получения разрешения от органа охраны объекта культурного наследия.
В городе Москве такое разрешение выдает Департамент культурного наследия г. Москвы, а в Московской области – Министерство культуры Московской области. Исчерпывающий перечень документов, предоставление которых требуется для получения разрешения, перечислен утвержденными Административными регламентами. Какой пакет документов необходимо собрать - зависит от объекта культурного наследия, в границах которого запланировано проведение работ и цель проведения работ.
Для правильного разрешения дела о сносе самовольной постройки будет иметь значение:
Во всяком случае выяснение этих обстоятельств и их правовая оценка должна осуществляться квалифицированными юристами, имевшими судебный опыт защиты самовольных построек. Если в отношении Вашего объекта подан иск о признании его самовольным, настоятельно рекомендуем Вам прилечь таких специалистов для трезвой оценки ситуации и разработки алгоритма действий, направленных на защиту объекта.
